Get Adobe Flash player

กฏหมายการเช่าบ้านและการควบคุมค่าเช่า (Rent Regulation and Rent Control) โดย วลัยพรรณ เกษทอง

Font Size:

สวัสดีค่ะท่านผู้อ่าน ระยะนี้มีผู้อ่านบนกันเรื่องค่าเช่าบ้านที่เพิ่มสูงกันขึ้นมาก รวมทั้งเพิ่งเขียนข่าวเกี่ยวกับร่างกฏหมายพร๊อพโพซิชั่น 10 ซึ่งเกี่ยวกับการควบคุมค่าเช่าในรัฐแคลิฟอร์เนียด้วย วันนี้ก็เลยอยากจะมาพูดกันถึงกฏหมายเกี่ยวกับการเช่าและการควบคุมค่าเช่า กันค่ะ

กฏหมายควบคุมค่าเช่านั้น เป็นกระบวนการที่จัดการโดยศาลหรือองค์กรสาธารณะซึ่งมีเป้าหมายเพื่อที่จะแน่ใจว่าประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ในตลาดของการเช่าที่พักอาศัย ซึ่งกฏหมายนี้ใช้กันอย่างมากในประเทศในเครือสหราชอาณาจักร ประเทศกลุ่มสหภาพยุโรป รวมทั้งแคนาดา เยอรมัน ไอร์แลนด์ ไซปรัส และสวีเดน รวมทั้ง 4 รัฐในประเทศสหรัฐอเมริกา

ส่วนใหญ่แล้วกฏหมายนี้จะเกี่ยวข้องกับ

-การควบคุมราคาค่าเช่า (จำกัดค่าเช่าสูงสุดที่ผู้ให้เช่าจะสามารถเรียกเก็บได้ โดยทั่วไปเรียกในภาษาอังกฤษว่า “rental control หรือ rent stabilization”

-การตั้งมาตรฐานที่ผู้ให้เช่าอาจสิ้นสุดสัญญาการเช่า (เทียบเท่ากับกฏมาตรฐานในการเลิกจ้างงาน)

-ข้อผูกมัดของผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่เกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์สิน

-ระบบที่จะดูแลและบังคับใช้โดยผู้บังคับใช้กฏหมายนี้

เป้าหมายพื้นฐานของกฏหมายนี้ก็เพื่อจำกัดราคาซึ่งอาจเพิ่มขึ้นได้เสมอในตลาดการเช่าบ้านอย่างเสรี โดยทั่วไปแล้วคำว่า “rent control” นั้นเกี่ยวข้องกับการควบคุมราคาได้ 2 ประเภทคือ

-“การควบคุมห้องว่าง (vacancy control)  ซึ่งราคาค่าเช่าจะถูกควบคุมระหว่างผู้เช่า (ผู้เช่าใหม่จะจ่ายค่าเช่าเท่ากับผู้เช่ารายเก่าที่อยู่เดิมอยู่แล้ว)

-“การไม่ควบคุมห้องว่าง (vacancy decontrol) เป็นแบบที่จำกัดค่าเช่าได้ในระหว่างที่ยังเช่าอยู่ แต่ยอมให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นไปตามราคาท้องตลาดได้ในระหว่างการทำสัญญาเช่าใหม่ (ผู้เช่ารายใหม่จ่ายค่าเช่าตามราคาตลาด แต่การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าจะมีการจำกัดตราบใดที่ยังอยู่ในสัญญาเช่า)

จากการทำแบบสำรวจของนักเศรษฐศาสตร์ชาวอเมริกัน 464 คนในปีค.ศ. 1992 พบว่า 76.3% เห็นด้วยว่าการกำหนดเพดานค่าเช่าลดคุณภาพและปริมาณของตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะที่ 6.5 % ไม่เห็นด้วย และ 16.6% เห็นด้วยอย่างมีข้อแม้

ในปัจจุบัน 4 รัฐอันได้แก่ แคลิฟอร์เนีย นิวยอร์ค นิวเจอร์ซี่และแมรี่แลนด์ รวมทั้งเมืองหลวงคือดีซี มีการใช้นโยบายควบคุมค่าเช่าที่อยู่อาศัย โดยอีก 37 รัฐในบางรัฐมีการห้ามควบคุมค่าเช่าเสียด้วยซ้ำ ขณะที่อีก 9 รัฐนั้นยินยอมให้เมืองสามารถใช้นโยบายควบคุมค่าเช่าได้แต่ก็ไม่มีการบังคับใช้กันจริงจัง

ในรัฐแคลิฟอร์เนีย เทศบาลเป็นผู้ที่เริ่มบังคับใช้กฏหมายการควบคุมค่าเช่าหลังจากที่มีเงินเฟ้ออย่างมากในช่วงปีค.ศ. 1970 (ทำให้ค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น) และในช่วงปีค.ศ. 1979 ที่มีการออกร่างกฏหมายพร๊อพ 13 ซึ่งกำหนดราคาภาษีที่ดินในอัตราเพียง 1% และจำกัดการเพิ่มขึ้นต่อปีเพียงที่ 2% ซึ่งขณะนั้นนักการเมืองของรัฐได้พยายามจะให้ผู้เช่าโหวตให้ผ่านร่างกฏหมายนี้โดยอ้างว่าจะทำให้ผู้ให้เช่าส่งต่อส่วนของการประหยัดภาษีนี้ไปยังผู้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นเช่นนั้น และยังทำให้เป็นปัจจัยที่เป็นปัญหากับการควบคุมค่าเช่าอีกด้วย

ในปีค.ศ. 1985 รัฐแคลิฟอร์เนียได้นำเอากฏหมาย Ellis Act ซึ่งกำจัดความสามารถของเทศบาลที่จะห้ามการเพิกถอนอสังหาริมทรัพย์จากกิจกรรมการเช่าหลังจากคำพิพากษาของศาลสูงสุดของรัฐ

กฏหมายการควบคุมค่าเช่าแบบแรกที่เรียกว่าการควบคุมห้องว่าง (Vacancy control) ซึ่งได้กล่าวไปเบื้องต้นว่าค่าเช่าของผู้เช่าใหม่จะต้องเท่ากับของผู้เช่ารายเก่านั้นมีใช้ในเมือง 5 เมืองคือ เวสต์ ฮอลีวูด ซานต้า มอนิก้า เบิร์คเล่ย์ อีสต์ พาโล อัลโต้ และโคตาติ ตั้งแต่ปีค.ศ. 1995 เมื่อกฏหมายเอบี 1164 หรือที่รู้จักกันในนามของ “Costa-Hawkins Rental Housing Act” ถูกนำมาใช้และไปยับยั้งกฏการควบคุมค่าเช่าของท้องถิ่นบางส่วน รวมทั้งกำจัดการควบคุมค่าเช่าในแบบแรกนี้ทั่วทั้งรัฐแคลิฟอร์เนีย (ยกเว้นในบางกรณีที่เกี่ยวกับบ้านโมเบิลโฮม)        

อ่านดูแล้วค่อนข้างจะซับซ้อนเล็กน้อย ดังนั้นท่านผู้อ่านก่อนจะเซ็นเอกสารการเช่าที่อยู่อาศัยหรือแม้แต่เช่าที่ทำธุรกิจก็ควรจะศึกษาสัญญาการเช่าให้ดีนะคะ ว่าเขามีการควบคุมค่าเช่าหรือไม่อย่างไร ถ้าหากมีการขึ้นค่าเช่าจะเป็นรูปแบบไหน เพื่อที่จะได้ไม่ต้องมามีอะไรเซอร์ไพรส์และมาเสียใจในภายหลังค่ะ

บทความนี้มีไว้เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปไม่ใช่เป็นการให้คำแนะนำ หากท่านมีข้อสงสัยใด ๆ เกี่ยวกับเนื้อหาในบทความ อยากจะถามคำถามในกรณีส่วนตัวท่านสามารถโทร.มาสอบถามกับผู้เขียนได้ที่เบอร์ (850)598-1709 หรือ (626)999-4751 หรือจะอีเมลมาหาผู้เขียนที่ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. ก็ได้ค่ะ หากผู้เขียนไม่ได้รับสายก็ฝากข้อความไว้ได้ จะติดต่อท่านกลับไปภายหลัง รวมทั้งถ้าอยากจะติดตามบทความย้อนหลังก็สามารถติดตามได้ที่เวบไซด์ของหนังสือพิมพ์เสรีชัย http://www.sereechai.com/ คอลัมน์ “เรียนรู้เมื่ออยู่เมืองลุงแซม”

อ้างอิง: https://en.wikipedia.org/wiki/Rent_regulation