Get Adobe Flash player

สิ่งที่ควรรู้ ในสัญญาเช่า อาคารพาณิชย์เพื่อธุรกิจ

Font Size:

ศูนย์ส่งเสริมชาวไทย แนะนำผู้ประกอบการค้าถึงสิ่งที่คุณควรรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อธุรกิจ หรือ Commercial Lease Agreement

 

ฮอลลีวูด วันจันทร์ที่ 10 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2557 เจ้าหน้าที่ศูนย์ส่งเสริมชาวไทย แถลงถึง สัญญาเช่าทางธุรกิจมีความสำคัญมากสำหรับการดำเนินธุรกิจ สัญญาทางธุรกิจที่ไม่รอบคอบสามารถทำให้ธุรกิจล้มเหลวได้ เพราะฉะนั้นท่านควรจะทำความเข้าใจในสัญญาเช่านั้นๆอย่างท่องแท้ก่อนที่จะลงนามในสัญญา

สัญญาเช่าทางธุรกิจ (Commercial Lease) มีความแตกต่างกับสัญญาเช่าเพื่ออยู่อาศัย (Residential Lease) ดังนี้

-กฏหมายจะไม่คุ้มครองผู้เช่ามากเท่ากับการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น กฎหมายจะไม่มีการควบคุมในเรื่องของการวางเงินค้ำประกัน (Security Deposit) สำหรับผู้เช่าในสัญญาเช่าเพื่อธุรกิจ

-ไม่มีรูปแบบมาตรฐานสำหรับสัญญาเช่าทางธุรกิจ ส่วนใหญ่สัญญาเช่าทางธุรกิจจะถูกเขียนขึ้นมาจากผู้ให้เช่า (Landlord) เพราะฉะนั้นผู้เช่าจะต้องตรวจและทำความเข้าใจกับสัญญาให้ดี

-สัญญาเช่าทางธุรกิจเป็นสัญญาที่มีข้อผูกมัดทางกฏหมายระยะยาว และส่วนใหญ่ผู้ที่ไม่ทำตามสัญญาจะต้องชดใช้ในรูปแบบของตัวเงิน

-สัญญาเช่าทางธุรกิจเป็นสัญญาที่สามารถต่อรองได้ในทุกๆเงื่อนไขก่อนที่จะเซ็นสัญญา

ก่อนที่ท่านจะเซ็นสัญญาเช่าท่านจะต้องมั่นใจว่าสัญญานั้นจะต้องเป็นไปตามความต้องการและไม่เป็นผลถ่วงกับการดำเนินธุรกิจของท่านทั้งในปัจจุบันและอนาคต

สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาในสัญญาเช่าธุรกิจมีดังนี้

1.             ค่าเช่า (Rent) ท่านต้องมั่นใจว่าธุรกิจของท่านมีกำลังชำระค่าเช่าได้ ท่านจะต้องพิจารณาถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี การคิดคำนวณคิดอย่างไร ค่าเช่าเป็นแบบ Gross Lease (เป็นค่าเช่าที่รวม Insurance, Property Tax, และ Maintenance) หรือเป็นแบบ Net Lease (เป็นค่าเช่าที่ไม่รวม Insurance, Property Tax, และ Maintenance)

2.             ระยะเวลาการเช่า (Length of the lease) เริ่มและจบเมื่อไหร่ ท่านมีสิทธิ์เลือกที่จะต่อสัญญาได้หรือไม่ สัญญาเช่าที่ยาวนานเกินไป เช่นสัญญาเช่าแบบ 10 ปี อาจทำให้ท่านมีผูกมัดหากธุรกิจของท่านมีการเติบโตหรือต้องการย้ายสถานที่ สัญญาที่มีระยะเวลาสั้นและสัญญาที่ท่านมีสิทธิ์สามารถเลือกต่อได้จะเป็นสัญญาที่ดีที่สุด (Short term lease with renewal option)

3.             การปรับปรุงสถานที่ (Improvement or Modification) หากสถานที่ที่ท่านต้องการเช่าจะต้องมีการปรับปรุงเช่น การเดินสายวางท่อ ติดตั้งเครื่องดูดอากาศ ท่านจะต้องแน่ใจว่าผู้เช่าอนุญาตให้ท่านทำได้ก่อนที่จะเซ็นสัญญา และในสัญญาจะต้องระบุว่าใครเป็นผู้ชำระค่าดำเนินเรื่อง นอกจากนี้สัญญาควรระบุอย่างชัดเจนว่าหากหมดสัญญาเช่าแล้วท่านจะต้องปรับสภาพร้านตามเดิมหรือไม่ ตามกฎหมายคุ้มครองสิทธิมนุษยชนของคนพิการ หากธุรกิจของท่านเปิดให้บริการกับสาธารณะและมีบุคลากรมากกว่า 15 คน ท่านจะต้องมีทางเข้าออกให้กับบุคคลพิการ เพราะฉะนั้นในสัญญาจะต้องระบุว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบหากมีการเปลี่ยนแปลงทางเข้าออกในภายหลัง

4.             ค่าวางมัดจำ (Security Deposit) ท่านควรทราบว่ามีเงื่อนไขใดบ้างที่จะได้ค่าวางมัดจำคืน

5.             ขนาดพื้นที่วัดอย่างไร ทางเดิน ลิฟท์ ห้องน้ำ ผู้ให้เช่าบางรายอาจรวมความหนาของกำแพงด้วยในการวัดพื้นที่

6.             ป้ายธุรกิจ ข้อจำกัดในการออกแบบหรือขนาดของป้าย

7.             สัญญาจะต้องระบุว่าสามารถเป็น Sublease ได้หรือไม่

8.             การซ่อมแซมต่างๆ เช่น กำแพง เครื่องปรับอากาศ หรือท่อน้ำ สัญญาจะต้องระบุว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ

9.             การขยายพื้นที่ในกรณีที่ธุรกิจของท่านเติบโต ท่านต้องทราบว่าท่านมีสิทธิ์ทำได้หรือไม่

10. เงื่อนไขในการยกเลิกสัญญา ระยะเวลาที่ต้องแจ้งล่วงหน้าหากมีการยกเลิกสัญญาเกิดขึ้น

11. เงื่อนไขอื่นๆที่จำเป็นสำหรับการดำเนินธุรกิจของท่าน เช่น หากลูกค้าในธุรกิจของท่านส่วนใหญ่คือคนที่เดินทางเท้า ท่านจะต้องระบุในสัญญาว่าป้ายร้านของท่านจะต้องวางอยู่ในจุดที่ชัดเจนด้วยขนาดและสถานที่ ท่านยังสามารถกำหนดจำนวนผู้เช่าที่ทำธุรกิจประเภทเดียวกันในเวิ้งหรืออาคารเดียวกัน

12. หากมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นจะต้องทำอย่างไร

ศูนย์ส่งเสริมชาวไทยจะจัดการอบรมการเริ่มต้นธุรกิจในสหรัฐอเมริกาในกุมภาพันธ์นี้ ซึ่งจะมีขึ้นในวันเสาร์ที่ 22 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2557 และเสร็จสิ้นในวันเสาร์ที่ 22 มีนาคม พ.ศ. 2557 ซึ่งในการอบรมที่ผ่านมา ทางศูนย์ฯได้มีผู้เข้าร่วมโครงการหลายร้อยคน และมีผู้เข้าอบรมเป็นจำนวนมากที่ปัจจุบันได้ประสบความความสำเร็จและเป็นเจ้าของธุรกิจของตัวเอง การอบรมมีที่นั่งจำนวนจำกัดสำหรับเพียง 20 ท่านเท่านั้น การอบรมในแต่ละวันจะเริ่มในเวลา 10.00 น. – 15.30 น. ณ Palm Village Senior Housing เลขที่ 9050 Laurel Canyon Blvd., Sun Valley, CA 91352

ความเข้าใจในการต่อรองก่อนตกลงสัญญาเช่าธุรกิจนั้นสำคัญมาก ท่านจะได้เรียนรู้ว่าผู้เช่ามีสิทธิในการต่อรองเรื่องใดบ้างก่อนลงนามตกลงทำสัญญา ทางศูนย์ส่งเสริมชาวไทยได้รับเกียรติจากวิทยากรพิเศษที่จะมาบรรยายให้ความรู้และ ข้อคิดเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจขนาดเล็กให้ประสบความสำเร็จ ซึ่งแต่ละท่านล้วนมีประสบการณ์และ มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน  อาทิ เจ้าหน้าที่จากกรมแรงงาน ผู้เชี่ยวชาญทางด้านกฎหมายในการจัดตั้งธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญด้านเงินกู้ ทนายเฉพาะด้านเรื่องการทำสัญญาเช่าทางธุรกิจ

คุณวิเชียร ทวีวรรณ หนึ่งในผู้เข้าอบรมเมื่อปีที่ผ่านมากล่าวถึงการอบรมการเริ่มต้นธุรกิจว่า “ผมได้ความรู้หลายอย่างในการทำธุรกิจขนาดเล็ก ผมเสียดายที่เพื่อนผมซึ่งเป็นเจ้าของธุรกิจที่ล้มเหลว ไม่ได้เข้าร่วมอบรมแบบนี้ก่อนที่จะเริ่มธุรกิจ เพราะหากเขาได้ข้อมูลที่ถูกต้องก่อนที่จะเริ่มต้นทำธุรกิจ เขาอาจไม่ต้องปิดกิจการไปก็ได้”

นอกจากนี้ศูนย์ส่งเสริมชาวไทย มีบริการให้คำปรึกษาทางด้านธุรกิจแบบรายบุคคลฟรี สำหรับผู้ที่สนใจเริ่มต้นธุรกิจในสหรัฐอเมริกา

ท่านสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่คุณเอมี่ โทร. (323) 468-2555 หรือติดต่อทางอีเมลล์ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.